Operat geodezyjny – czym jest i co zawiera?

Operat geodezyjny (techniczny) jest zbiorem dokumentacji obejmującej wyniki geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych powstałych w trakcie prac geodezyjnych mających na celu zebranie aktualnych danych o przestrzennym rozmieszczeniu elementów zagospodarowania terenu, podlegających obowiązkowi zgłoszenia do organu Służby Geodezyjnej i Kartograficznej.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Kiedy i w jakim celu sporządza się operat geodezyjny?

Operat techniczny sporządza się w postaci elektronicznej w formacie pliku PDF podpisanego przez kierownika prac geodezyjnych kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem osobistym albo podpisem zaufanym.

Podpisanie operatu przez kierownika prac geodezyjnych oznacza jednocześnie poświadczenie przez niego za zgodność z oryginałem kopii dokumentów wchodzących w skład operatu.

Prawidłowo sporządzony operat geodezyjny zezwala na precyzyjne usytuowanie poszczególnych obiektów w terenie, co niewątpliwie przełoży się na prawidłową realizację projektu budowlanego oraz w przyszłości zapewni bezpieczne użytkowanie nieruchomości.

Zakres opracowań geodezyjnych wymaganych w ramach procedur rozpoczęcia i zakończenia procesu inwestycyjnego oraz opisania określonego przedsięwzięcia określają przepisy ujęte w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego.

W myśl w/w przepisów przekazywanie wyników geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (PZGiK), wymagane jest w przypadku wykonania następujących robót:

1. Sporządzenie geodezyjnej inwentaryzacji obiektów budowlanych rozumianej jako wykonanie pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych, których celem jest zebranie aktualnych danych o przestrzennym rozmieszczeniu elementów zagospodarowania terenu objętego zamierzeniem budowlanym i sporządzenie dokumentacji geodezyjnej zawierającej wyniki tych pomiarów. W skład geodezyjnej inwentaryzacji elementów zagospodarowania terenu wchodzi również mapa opatrzona klauzulą urzędową, stanowiąca potwierdzenie przyjęcia do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Do mapy inwentaryzacyjnej wykonawca prac powinien dołączyć zbiory danych lub dokumentów, w oparciu o które mapa ta została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.
2. Sporządzenie mapy dla celów projektowych w postaci opracowania kartograficznego, wykonanego z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych i materiałów Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, zawierającego elementy stanowiące treść mapy zasadniczej. Dla terenów zamkniętych zamiast mapy zasadniczej, sporządza się odrębne mapy zawierające w swojej treści również sieć podziemnego uzbrojenia terenu (art. 2 pkt. 7a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1990).
3. Sporządzenie mapy inwentaryzacyjnej – budynku bądź sieci uzbrojenia terenu, pozwalającej na zebranie danych o położeniu budynku /sieci uzbrojenia terenu i sporządzenie dokumentacji geodezyjno-kartograficznej.
4. Sporządzenie mapy ewidencji gruntów i budynków.
5. Sporządzenie mapy dla celów prawnych.
   Mapę do celów prawnych sporządza się w skali dostosowanej do obszaru objętego opracowaniem, zapewniającą czytelność rysunku mapy, nie mniejszej niż 1:5000. Mapy do celów prawnych sporządza się najczęściej na potrzeby podziałów nieruchomości, typowych postępowań sądowych i administracyjnych. Do map do celów prawnych zaliczane są:

• mapy z projektem podziału nieruchomości, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, 284, 471 i 782). Dokumenty geodezyjne powstałe w trakcie czynności geodezyjnych wyznaczania i utrwalania nowych punktów granicznych podlegają włączeniu do Państwowego Zasobu Geodezyjno-Kartograficznego;
• mapy z projektem scalenia i podziału nieruchomości, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 108 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dokumentacja z projektu scalenia i podziału nieruchomości obejmuje: mapę z geodezyjnym projektem scalenia oraz rejestr nieruchomości z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale nieruchomości;
• mapy z projektem podziału nieruchomości rolnej lub leśnej;
• mapy z projektem scalenia gruntów;
• mapy z projektem wymiany gruntów;
• mapy klasyfikacyjnej;
• mapy gruntów objętych wnioskiem w sprawie stwierdzenia nabycia prawa własności na skutek zasiedzenia, zwanej „mapą do zasiedzenia”;
• mapy do ustalenia służebności gruntowych;
• inne opracowania geodezyjne do celów prawnych.

Mapę dla celów prawnych sporządza się w skali dostosowanej do obszaru objętego opracowaniem, zapewniającej czytelność mapy, nie mniejszej niż 1: 5000.

Na treść mapy do celów prawnych składają się:

• informacje określające przebieg granic działek ewidencyjnych w powiązaniu z granicami działek sąsiednich oraz użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych;
• numery działek ewidencyjnych, a także oznaczenia użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych;
• dane określające zasięg i rodzaj istniejących lub projektowanych służebności gruntowych;
• istotne dla przedmiotu opracowania szczegóły terenowe.

7. Sporządzenie rejestrów lub wykazów zawierających dane dotyczące gruntów lub ich części składowych.

Elementy operatu technicznego (geodezyjnego)

W zależności od celu, dla którego został sporządzony operat geodezyjny oraz od metod prac, operat geodezyjny może zawierać różne treści. Z uwagi na mnogość celów, dla jakich opracowuje się operaty geodezyjne, w niniejszym artykule postaramy się przybliżyć budowę oraz treść operatu z inwentaryzacji powykonawczej budynku.

O zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania, inwestor jest zobowiązany do zawiadomienia stosownego organu o zakończeniu budowy (Art. 57 Prawo budowane). Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest zobowiązany dołączyć m.in.:

• dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,
• informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu,
• lub odstępstwach od tego projektu.

Wymienione dokumenty powinny być sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii.

Szczegółowe elementy operatu geodezyjnego – technicznego określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego.

Zgodnie z § 36 Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020r., operat techniczny sporządzony na potrzeby geodezyjnej inwentaryzacji obiektów budowlanych powinien zawierać w swej treści:

1. Spis treści.
2. Sprawozdanie techniczne.
3. Dokumentację osnowy pomiarowej, jeżeli taka osnowa była założona.
4. Mapę porównania z terenem i szkice polowe, jeżeli zostały wykonane.
5. Wykazy pomierzonych lub obliczonych współrzędnych punktów szczegółów terenowych.
6. Szkic z aktualnym usytuowaniem działek ewidencyjnych, punktów granicznych i konturów klasyfikacyjnych (szkic ewidencyjny.
7. Wykaz zmian danych ewidencyjnych.
8. Poświadczone za zgodność z oryginałem kopie protokołów, aktów ugody, dowodów doręczeń zawiadomień, dowodów doręczeń wezwań, jeżeli takie dokumenty powstały.
9. W przypadku przeprowadzania gleboznawczej klasyfikacji gruntów – poświadczone za zgodność z oryginałem kopie protokołu klasyfikacyjnego i mapy klasyfikacyjnej oraz opisy odkrywek glebowych.

Ad 2. Sprawozdanie techniczne opisuje przebieg prac geodezyjnych oraz zmiany powstałe w wyniku tych prac, i zawiera co najmniej:

1) określenie celu wykonanych prac geodezyjnych, np. „Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza”;
2) identyfikator zgłoszenia prac geodezyjnych;
3) wykonawcę prac geodezyjnych z podaniem nazwy firmy geodezyjnej;
4) imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych kierownika prac geodezyjnych;
5) imiona i nazwiska innych osób biorących udział w realizacji prac geodezyjnych z podaniem numerów ich uprawnień zawodowych, jeżeli takie uprawnienia posiadają;
6) datę rozpoczęcia i zakończenia prac geodezyjnych;
7) opis przebiegu i wyniki wykonanych prac geodezyjnych, zawierający w szczególności:

7a) Zakres wykorzystania materiałów zasobu – w tej pozycji można zamieścić informację o tym, że w trakcie pracy dokonano porównania mapy zasadniczej z terenem wskazując na nim obiekty nieistniejące oraz przeznaczone do pomiaru.

Należy również wskazać, że dokonano pomiaru inwentaryzacyjnego obiektu oraz niewykazanych na mapie obiektów z zakresu baz danych:

• BDOT500 (baza danych przestrzennych o szczegółowości, odpowiadającej mapie zasadniczej 1:500. Baza danych jest zakładana dla terenów miast oraz obszarów wiejskich, przeznaczonych pod zabudowę),
• GESUT(geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu) i
• EGiB (zbiór danych dotyczących granic działek ewidencyjnych w zakresie ich identyfikatorów i geometrii oraz budynków w zakresie ich identyfikatorów, geometrii i rodzaju oraz innych obiektów).

Określając zakres wykorzystania materiałów zasobu należy wskazać, że do wykazania granic działek ewidencyjnych wykorzystano spełniające wymogi obowiązujących standardów dane pozyskane z ośrodka geodezyjno-kartograficznego.

7b) Zastosowane technologie i metody pomiarowe – w tej pozycji należy wskazać, jaką techniką dokonano pomiarów np. GPS – RTN. Należy również jednoznacznie określić, czy zakładano osnowę pomiarową czy też nie.
8) informację dotyczącą przekazywania plików do aktualizacji baz danych zasobu – w tej pozycji należy podać nazwę plików przekazanych do Państwowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej oraz wskazać, jaką drogą zostały one przekazane (np. za pośrednictwem Geoportalu);
9) datę oraz imię i nazwisko osoby, która sporządziła sprawozdanie.

Ad 3. Na treść dokumentacji dotyczącej osnowy pomiarowej składają się:

1. dane obserwacyjne;
2. dokumentacja procesu wyrównania;
3. wykaz współrzędnych punktów osnowy pomiarowej z ich charakterystyką dokładnościową po wyrównaniu;
4. szkic osnowy pomiarowej z niezbędnymi elementami konstrukcyjnymi;
5. imię i nazwisko osoby, która sporządziła dokumentację, oraz data jej sporządzenia.

Ad 4. Mapa porównania z terenem i szkice polowe, jeżeli zostały wykonane.

Na mapie porównania z terenem należy zaznaczyć kolorami (szary i czerwonym) elementy istniejące i nowo powstałe.

Ad 5. Wykazy pomierzonych lub obliczonych współrzędnych punktów szczegółów terenowych.

Pomiar sytuacyjny powinien zawierać współrzędne punktów szczegółów terenowych, które pomierzono lub obliczono w ramach pracy geodezyjnej. Przy czym należy mieć na uwadze, że do szczegółów terenowych zaliczamy także znaki i punkty graniczne.

Ad 6. Szkic z aktualnym usytuowaniem działek ewidencyjnych, punktów granicznych i konturów klasyfikacyjnych.

Szkic powinien obejmować aktualne usytuowanie działek ewidencyjnych, punktów granicznych, budynków, użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych. Szkic powinien zawierać w swej treści: datę sporządzenia, ID zgłoszenia, dane administracyjne nieruchomości objętej szkicem tj. nazwę województwa, powiatu, gminy, nazwę miejscowości oraz numer działki. Szkic powinien być podpisany przez jego wykonawcę.

Ad 7. Wykaz zmian danych ewidencyjnych.

Jest dokumentem, w którym ujawnia się zmiany w zakresie powierzchni działek lub klasoużytków stwierdzone w wyniku wykonanej pracy. Wykaz zmian danych ewidencyjnych powinien zawierać dotychczasowe dane ewidencyjne oraz dane ustalone w wyniku wykonanej pracy geodezyjnej. Dokument ten powinien być podpisany przez wykonawcę prac geodezyjnych, kierownika prac geodezyjnych oraz przez sporządzającego.

Ad 8. Poświadczone za zgodność z oryginałem kopie protokołów, aktów ugody, dowodów doręczeń zawiadomień, dowodów doręczeń wezwań, jeżeli takie dokumenty powstały – należy poświadczyć jak w treści.

Ad 9. W przypadku przeprowadzania gleboznawczej klasyfikacji gruntów poświadczone za zgodność z oryginałem kopie protokołu klasyfikacyjnego i mapy klasyfikacyjne oraz opisy odkrywek glebowych.

Prawidłowo sporządzony operat geodezyjny zezwala na precyzyjne usytuowanie poszczególnych obiektów w terenie, co niewątpliwie przełoży się na właściwą i zgodną z projektem budowlanym realizację przedsięwzięcia oraz zapewni bezpieczne użytkowanie nieruchomości na długie lata.

Niewątpliwie, przed złożeniem operatu geodezyjnego do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, należy skontaktować się z właściwym Ośrodkiem Geodezyjno-Kartograficznym w celu uzgodnienia koniecznych do przekazania materiałów powstałych w wyniku prac geodezyjnych.